Revela-se contrato de importante dimensão do mercado e do direito imobiliário brasileiro

O negócio jurídico built to suit é importante meio de geração de riquezas dada a amplitude de partes contratuais envolvidas no negócio e os desdobramentos econômicos gerados em sua consecução. Revela-se contrato de importante dimensão do mercado e do direito imobiliário brasileiro catapultando o fomento de atividades outrora dependentes de recursos financeiros sujeitos a altos juros, inexistência de imóveis com características específicas da demanda de atividade do contratante somada a letargia da disponibilidade de imóveis com a característica e localização necessária ao empreendimento do contratante. 

Os contratos fazem circular as riquezas, compra-se e vende-se, financia-se, transporta-se, segura-se, deposita-se, confia-se, transfere-se bens etc., tanto como afirmação do jus abutendi e mesmo do jus utendi e fruendi, atributos da propriedade como da projeção da personalidade. (Bulgarelli, Waldírio, Contratos Mercantis, São Paulo: Atlas, 1986, p.23.) A contínua e necessária evolução da economia – e seu desdobramento, a tecnologia -, ensejou o aparecimento de novas figuras contratuais, tais como o contrato built to suit, que apesar de ser instituto da década dos anos 1950 nos Estados Unidos (, tomou corpo e contexto nacional após o marco regulatório do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), com o acesso ao mercado de capitais  por construtoras, incorporadoras e instituições financeiras originadoras de financiamentos imobiliários com a regulamentação e securitização de créditos imobiliários. A indústria imobiliária ganhou o 

Base legal.  Sistema Financeiro Imobiliário Lei nº 9.514/1997 *possibilitou o acesso ao mercado de capitais pelas construtoras, incorporadoras e instituições financeiras originadas de financiamentos imobiliários, regulamentando-se a securitização do crédito imobiliário. Lei 10.931/2004 *criação de novos títulos de crédito, surgindo o negócio imobiliário built to suit que pode ser executado com a captação de recursos financeiros no mercado de capitais.

Nesse contexto, insere-se a operação built to suit, contrato originário do direito norte-americano, que veio, de um lado, atender ramos da economia cuja atividade principal volta-se ao varejo, à indústria etc. e, de outro, fomentar os empreendedores da seara imobiliária. Com efeito, na perspectiva de explorar novos mercados, expandindo negócios, sem, contudo, “imobilizar” capital de investimento, redes do varejo e indústrias enxergaram no contrato built to suit uma solução

Do exposto, algumas conclusões podem ser extraídas. O mercado imobiliário evoluiu ao longo dos últimos anos, passando por período de grande pujança, sendo que agora dá sinais de estabilidade econômica. As balizas desse novo cenário perpassam por ferramentas jurídicas, por novas operações econômicas e dependem de segurança jurídica, o que exige uma postura positiva do Poder Judiciário e dos demais entes institucionais. 186 Revista de Direito Imobiliário 2012 • RDI 72 Nesse contexto, insere-se o contrato built to suit, o qual serve de fomento para a expansão de atividades comerciais e industriais, ao mesmo passo que impulsiona o mercado imobiliário.

O contrato built to suit encontra fundamento na autonomia privada, na liberdade de contratar, razão pela qual é classificado como atípico, sujeitando-se ao regime jurídico geral de direito privado. Assim, rege-se pelo Código Civil, não podendo contrariar a ordem pública, os bons costumes e os princípios gerais de direito. Trata-se de contrato complexo, mas que concebe uma unidade nova e está inserido num ambiente de conexão contratual, sobre o qual espraia reflexos. Portanto, a esse contrato deve se aplicar uma disciplina jurídica uniforme, não fracionada e conectada com a expectativa econômica que enfeixa. As bases jurídico-econômicas da avença ora analisada devem pautar a sua compreensão. É nesta linha que os direitos e obrigações das partes devem ser captados.

Desse modo, é curial compreender que o contrato direciona-se para a concepção de imóvel encomendado sob medida, destinado ao uso de uma pessoa específica (daí a natureza intuitu personae). A aquisição do terreno onde se edificará a obra, inclusive, pode ocorrer mediante solicitação do futuro usuário. E, ainda que o terreno já esteja sob o domínio do empreendedor (que não terá necessariamente a propriedade), a obra a ser erigida seguirá as exatas instruções do futuro usuário. A verdade é que inúmeras variantes podem moldar o contrato built to suit, e sobre diversas estruturas pode ele se conformar, o que o afasta da categoria de qualquer contrato típico.

Nessa esteira, em que pese a matéria ainda pouco figure nos Tribunais, a jurisprudência parece querer acolher o negócio built to suit sob o enfoque da atipicidade (embora os conflitos dele decorrentes tendam a se resolver na esfera arbitral). Por conseguinte, é à luz das considerações acima lançadas e sob o ângulo do caso concreto, que as questões controvertidas atinentes à revisão, à renovação e à extinção do contrato devem ser solucionadas.